Lorsque nous parlons d’immobilier, nous entendons en fait les transactions immobilières, des biens immobiliers tels que les appartements, les maisons privées, les terrains, etc. Les biens immeubles/ terrains. Le droit immobilier réglemente, entre autres, les questions liées à la propriété foncière, aux droits d’usage des terrains/ immeubles et à la fiscalité immobilière.

Les transactions immobilières les plus courantes sont la vente et l’achat de biens immobiliers.

À la fin du processus, après avoir payé la pleine contrepartie au vendeur, l’acheteur reçoit un droit de propriété ou de bail emphytéotique sur le bien acheté. Après le transfert de propriété au nom de l’acquéreur celle-ci sera enregistrée au registre foncier (Tabou/cadastre) ou de l’Autorité foncière israélienne/minhal, selon le cas.

Le processus d’achat d’un appartement auprès d’un promoteur/entrepreneur ou d’un appartement de seconde main qui n’est pas neuf est un processus complexe, incluant la nécessité de procéder à des vérifications préliminaires de la propriété, des inscriptions, de la planification, des taxes et de l’état physique du bien (examen de l’état de l’appartement, de ses systèmes et installations). Il est également nécessaire de mener des négociations professionnelles, en prêtant attention aux questions matérielles impliquées dans une transaction de vente, afin de protéger vos droits en vertu du contrat de vente et /ou d’acquisition et des dispositions de la loi.

Avant d’acheter un appartement de seconde main, nous examinerons, entre autres, les aspects de planification et toutes les informations concernant la propriété qui fait l’objet de la transaction, par exemple, le statut d’enregistrement des droits de l’appartement auprès du registre foncier, nous vérifierons qui est le propriétaire enregistré de l’appartement, qui habite et possède réellement l’appartement, ainsi que tout autre inscription ; comme des saisies et/ou ordonnances/empêchements dont l’existence peut affecter les droits acquis.

Il est important et fortement recommandé, avant de signer le contrat d’acquisition, de demander le dossier de l’appartement auprès du cadastre et de faire appel aux services d’un expert en immobilier pour s’assurer qu’il n’y a pas de construction illegale dans la propriété et sa conformité avec les plans de permis du comité local d’urbanisme. L’expertise professionnelle de l’expert est d’une importance capitale, car les constructions illegales constituent une infraction pénale et peuvent porter atteinte au droit acquis et restreindre les possibilités d’utilisation du bien. De plus, l’existence de défauts de construction peut avoir un effet sur la valeur du bien et entraîner une diminution de celle-ci, des possibilités d’usage, ainsi que des difficultés à obtenir un accord de principe de la banque pour obtenir un prêt immobilier ou un autre montant nécessaire.

De plus, il est recommandé, avant l’achat, de vérifier l’état physique de l’appartement, c’est-à-dire l’état de ses installations. Cela est particulièrement vrai lorsque l’appartement est acheté en tant qu’appartement de deuxième main, par opposition à un appartement neuf, acheté directement à un promoteur, auquel cas il peut également y avoir des défauts, mais l’acquéreur bénéficie des délais de garantie du constructeur définis dans la loi sur la vente.

De plus, il est important d’examiner également les aspects économiques de la transaction, avant de signer le contrat de vente et non pas après la signature. Il est nécessaire de vérifier le budget disponible et le pourcentage de financement approuvé par la banque auprès de laquelle nous demandons de souscrire un crédit immobilier. Il est très important de contacter la banque et de s’assurer que vous recevez l’accord de principe pour financer l’appartement, avant de signer le contrat de vente. Il est également recommandé de vérifier la valeur marchande des biens immobiliers dans la zone géographique où se trouve l’appartement, en comparant les appartements avec des données similaires aux données de l’appartement acheté (superficie, étage, parking, annexes, etc.).

Comme indiqué ci-dessus, dans le cadre des vérifications préliminaires de la transaction, il faut examiner également les aspects fiscaux pertinents engendrés par la transaction. D’abord et avant tout : la taxe d’acquisition, applicable à l’acheteur d’un appartement, qu’il s’agisse de son premier appartement ou non.

Selon la loi sur la fiscalité immobilière (plus-value et acquisition), 5733-1963, sur la vente d’un droit immobilier, l’acheteur sera redevable de la taxe d’acquisition. La taxe d’acquisition doit être payée par l’acheteur selon les tranches d’imposition, qui sont mises à jour régulièrement   et dépendent de la valeur du bien acheté, en tenant compte des données de la transaction, notamment si l’acheteur est un particulier ou une entreprise, si l’acheteur est proprietaire d’un autre appartement ou si l’appartement acheté est son premier et unique appartement.

Il convient de noter que dans certains cas, il existe une exonération ou à un allégement de la taxe d’achat, par exemple pour les nouveaux immigrants ou les personnes handicapées, mais il est très important de faire un calcul en amont de la taxe d’achat prévue, car il n’est pas toujoursa avantageux de demander l’exonération et/ou l’allégement, il y a lieu de vérifier au cas par cas.

Quant au vendeur, des taxes peuvent également lui être réclamées dans le cadre d’une vente en conséquence de la cession des droits immobiliers.

Dans une transaction de vente d’un appartement d’occasion, deux types de taxes/impôts seront dus en principe par le vendeur :

L’impôt sur la plus-value – Cet impôt est payé à l’administration fiscale sur la plus-value lors de la vente d’un appartement.

Quand il s’agit de la vente du seul appartement appartenant au vendeur – il y a une exonération de l’impôt sur la plus-value/taxe d’amélioration du capital, à condition que l’appartement vendu soit l’unique appartement du vendeur et qu’il en soit propriétaire pendant au moins 18 mois avant la vente.

Suite aux changements apportés, suite de l’initiative du ministère des Finances, ces dernières années, concernant la fiscalité des transactions immobilières, la méthode de l’assujettissement à l’impôt a été modifiée en 2014, il s’agit de la méthode linéaire qui fixe qu’une personne physique, qui n’aurait pas droit à une exonération fiscale étant propriétaire de plusieurs appartements, pourra bénéficier, d’une exonération partielle, selon la période pendant laquelle il a été propriétaire du bien vendu : cette exonération partielle appelée “impôt bénéficiaire » . Autrement dit, la taxe sera payée par le vendeur, proportionnellement et uniquement pour la période à compter du 01.01.2014, jusqu’au jour de la vente.

Taxe locale d’amélioration – une taxe que le vendeur doit payer à l’autorité locale, dans le cadre de la vente de ses droits sur l’immeuble. Il s’agit d’une taxe imposée sur la jouissance par le vendeur de l’amélioration du bien qu’il possède et de l’augmentation de sa valeur, suite à la modification des plans d’urbanisme approuvée par l’autorité locale. De manière générale, le vendeur supportera les taxes d’améliorations, dans la mesure où elles s’appliquent selon le plan d’urbanisme, jusqu’à la date de signature du contrat de vente, et à compter de la date de signature du contrat de vente, ladite responsabilité s’appliquera à l’acheteur.

Avant de vendre un appartement, il est important et recommandé d’examiner la faisabilité et/ou la charge attendue des taxes locales d’amélioration, afin d’éviter de futures «surprises» pour le vendeur, suite aux paiements imprévus qu’il devra honorer, lorsqu’il sollicitera l’autorisation de la municipalité, pour transférer ses droits de propriété au cadastre au nom de l’acheteur.

Les calculs fiscaux, les déclarations aux autorités fiscales, les paiements et le droit aux exonérations et/ou allègements ne sont pas du tout simples et il est très important de consulter un avocat, spécialisé dans l’immobilier, avant de conclure une transaction immobilière, vente et/ou achat, pour assurer votre argent contre les risques liés à la transaction, sa viabilité économique, dans tous les aspects requis.

Le processus d’achat d’un appartement neuf auprès du promoteur doit être réalisé comme lors d’un achat de seconde main – avec le plus grand soin et en vérifiant les paramètres importants. Par exemple, vérifiez soigneusement le nombre d’appartements prévus dans le projet, s’il s’agit d’un projet destiné uniquement à la résidence, ou également au commerce, qui est à l’initiative du projet et qui est le constructeur exploitant. Il est très important d’examiner également les environs du projet, s’il risque d’y avoir des nuisances, s’il s’agit d’un quartier bruyant ou calme, si d’autres constructions pourraient être ou sont amenées à porter atteinte à la vue depuis votre bien etc…

Il faut connaitre le stade de construction du projet, si un permis de construire a été délivré au promoteur et ce que comprend le prix de l’appartement et les caractéristiques techniques.

Même dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf du constructeur/promoteur, il est primordial, avant de signer un contrat d’achat, d’examiner les éléments de base, afin d’éviter les risques qu’impliquent l’achat d’un appartement d’un constructeur/promoteur.

Entre autres choses, il est important de vérifier le statut d’enregistrement du terrain faisant l’objet du projet, d’examiner les droits du constructeur/promoteur sur le terrain et de s’assurer qu’ils sont exempts de saisies et/ou d’empêchement. Il faut également vérifier le stade de planification du projet, si un permis de construire a été  délivré au constructeur/promoteur pour la construction du projet, par le comité local de planification et de construction, si le projet dispose d’une banque accompagnant le projet, auprès de laquelle la contrepartie de la vente sera déposée,et si des garanties bancaires seront données à l’acheteur pour chaque dépôt, jusqu’à l’inscription au cadastre d’une préinscription au nom de l’acheteur, transmission du bien à l’acheteur et réalisation des autres conditions de la loi portant sur les transactions, pour l’annulation des garanties bancaires. Il est important de préciser que fournir une garantie bancaire pour assurer l’argent de l’acheteur est fondamental, puisque dans la plupart des cas, l’appartement acheté est un « appartement sur papier » et il est recommandé de sécuriser l’argent de l’acheteur, jusqu’à l’achèvement de la construction, l’enregistrement d’une pre-inscription au nom de l’acquereur, la remise du bien ainsi que le reste des conditions prevues dans la loi sur les transactions pour l’annulation des cautions bancaires.

De plus, il est important de vérifier que le contrat de vente détermine la date de livraison contractuelle et prévoit une indemnisation à l’acheteur, en cas de retard de la livraison finale de l’appartement.

Le contrat de vente d’appartement de première main conclu directement du promoteur est généralement très long et comprend des dizaines de clauses et d’annexes. Il est recommandé d’examiner attentivement les clauses essentielles du contrat de vente, y compris les clauses relatives aux garanties du montant de l’acquisition, celles relatives à l’enregistrement des droits au nom de l’acquéreur, les clauses concernant l’existence de vices de construction dans l’appartement, dans la mesure où, au moment de la livraison, il y a des défauts dans l’appartement qui en empêchent un usage raisonnable, en mettant en place des procedures permettant de repousser la remise du bien pour l’acquereur si des vices de constructions existent etc. La loi sur les transactions énumère les périodes de garantie pour divers vices de construction et engage la responsabilité du promoteur vis-à-vis de l’acquereur, dans la mesure où des vices de construction sont découverts dans l’appartement, après la remise de l’appartement à l’acheteur.

Si vous décidez d’acheter un appartement de première main ou de deuxième main, il est très important et recommandé de faire appel aux services d’un avocat spécialisé dans l’immobilier, car l’achat et/ou la vente d’un bien est une procédure complexe et nécessite des vérifications préalables importantes, y compris la négociation professionnelle concernant le libellé de l’accord et par conséquent, il est important qu’un avocat vous représentant et vous accompagne pour la transaction, du début à la fin et veille à protéger vos droits de la meilleure manière et la plus professionnelle possible.

Maître Sarit Lumbroso Levy, pourra vous assister et vous accompagner de manière professionnelle dans le cadre de ce processus d’achat et/ou de vente d’un bien immobilier depuis ses premices et des negociations jusqu’à son achèvement et ce grâce à sa longue expérience dans le domaine de l’immobilier, dans l’accompagnement des acquéreurs et/ou des vendeurs, des résidents étrangers, ou dans le cadre de transactions immobilières complexes.