כאשר אנו מדברים על מקרקעין, אנו מתכוונים למעשה לנדל"ן, נכסי מקרקעין כגון דירות, בתים פרטיים, קרקעות וכו', נכסי דלא ניידי. במסגרת דיני המקרקעין מוסדרות, בין היתר, סוגיות הקשורות לבעלות בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ומיסוי מקרקעין.

עסקאות המקרקעין הנפוצות הן מכירת נדל"ן ורכישת נדל"ן.

בתום התהליך, לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר, הקונה מקבל זכות בעלות או חכירה על הנכס שרכש. זאת, לאחר שהבעלות עברה לידיו ונרשמה כדין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (מנהל), לפי העניין.

תהליך רכישת דירה מיזם/קבלן או דירת יד שנייה, הינו תהליך מורכב, הכולל בחובו הן את הצורך לבצע בדיקות מקדמיות של הנכס, הן רישומיות, הן תכנוניות, הן מיסויות והן פיזיות (בחינת מצב הדירה, מערכותיה ומתקניה) והן את הצורך לנהל משא ומתן מקצועי, תוך שימת לב לסוגיות מהותיות הכרוכות בעסקת מכר, על מנת להגן על זכויותיכם על פי הסכם המכר והוראות הדין.

לקראת רכישת דירת יד שנייה נבדוק, בין היתר, את ההיבטים התכנוניים והקנייניים של הנכס נשוא העסקה, לדוגמא, מצב רישום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, מי הבעלים הרשום של הדירה, מי מתגורר ומחזיק בדירה בפועל ונוודה שהזכויות בנסח המקרקעין נקיות מעיקולים ו/או צווים ו/או הערות מגבילות, שקיומם יכול להשפיע על הזכויות הנרכשות.

חשוב ומומלץ ביותר, טרם חתימה על הסכם הרכישה, להזמין את תיק הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין ולשכור שירותיו של שמאי מקרקעין על מנת לוודא שאין בנכס חריגות בניה והתאמתו לתוכניות ההיתר של הוועדה המקומית לתכנון. לבדיקת השמאי ישנה חשיבות יתרה, שכן חריגות בנייה מהוות עבירה פלילית ועשויות לפגום בזכות הנרכשת ולפגוע ו/או להגביל את אפשרויות השימוש בנכס. כמו כן, לקיומן של חריגות בניה, יכולה להיות השפעה על שווי הנכס ולגרום לירידת ערך, על אפשרויות השימוש בו ואך יתכנו קשיים בקבלת אישור למשכנתא בכלל ו/או לסכום המבוקש, בפרט.

בנוסף, מומלץ, טרם הרכישה, לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה, קרי מצב מערכותיה ומתקניה. זאת, במיוחד כשהדירה נרכשת כדירת יד שנייה, להבדיל מדירת יד ראשונה חדשה הנרכשת מיזם, שאז, יתכנו גם בה ליקויים, אולם, עומדת לרוכש אחריות על פי תקופות האחריות הקבועות בחוק המכר.

זאת ועוד, חשוב לבחון גם את ההיבטים הכלכליים של העסקה, טרום ההתקשרות בהסכם המכר ולא בדיעבד, לאחר חתימה. יש לבדוק מה התקציב העומד לרשותנו ואיזה אחוזי מימון מאשר לנו הבנק ממנו אנו מבקשים ליטול משכנתא. חשוב מאוד לפנות לבנק למשכנתאות ולוודא קבלת אישור עקרוני למימון הדירה, טרם התקשרות בהסכם המכר. כמו כן, מומלץ לבדוק שווי שוק של מקרקעין באזור בו מצויה הדירה, תוך השוואה לדירות בעלות נתונים דומים לנתוני הדירה הנרכשת (שטח, קומה, חנייה, הצמדות וכו').

כאמור לעיל, במסגרת הבדיקות המקדמיות של העסקה, נבחן גם את ההיבטים המיסויים הרלוונטיים הכרוכים בעסקה המתגבשת. בראש ובראשונה – מס רכישה, החל על רוכש דירה, בין אם זו דירתו הראשונה ובין אם לאו.

עפ"י חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, במכירת זכות במקרקעין, הרוכש יהיה חייב בתשלום מס רכישה. את מס הרכישה על הרוכש לשלם בהתאם למדרגות המס, המתעדכנות מעת לעת והנגזרות משווי תמורת הנכס הנרכש ובהתחשב בנתוני העסקה, האם הרוכש הוא אדם פרטי או חברה, האם לרוכש, שהוא אדם פרטי, יש דירה נוספת בבעלותו, או שהדירה הנרכשת היא דירתו הראשונה והיחידה.

יצוין, כי במקרים מסוימים ישנה זכאות לקבלת פטור או הקלה ממס רכישה, לדוגמא, עולים חדשים או נכים, אך חשוב מאד לבצע חישוב מקדמי של מס הרכישה הצפוי, שכן לא בכל מקרה כדאי לבקש את ניצול הפטור ו/או ההקלה, כל מקרה ייבחן לגופו.

באשר למוכר, גם עליו, יכול שיחולו מיסים במסגרת עסקת המכר המתגבשת, כתוצאה מכירת זכויות במקרקעין.

בעסקת מכר של דירה יד שנייה יחולו על המוכר בעיקרון שני סוגי מיסים:

מס שבח – מס זה משולם לרשות המיסים על רווח בעת מכירת דירה.
לגבי דירה יחידה – יש פטור ממס שבח/רווח הון, בתנאי שהדירה הנמכרת היא דירה יחידה של המוכר והוא החזיק בה במשך לפחות 18 חודשים טרם המכירה.
בעקבות שינויים אשר חלו ביוזמת משרד אוצר, בעניין מיסוי עסקאות נדל"ן, בשנים האחרונות, שיטת חבות המס עודכנה בשנת 2014 ולפיה, השיטה הליניארית קובעת שיחיד, תושב ישראל, שאינו זכאי ליהנות מפטור ממס שבח בשל מכירת 'דירת מגורים מזכה’ יחידה, בשל היותו "מרובה דירות", יהיה זכאי לקבל פטור חלקי ממס שבח, בהתאם לתקופת בעלותו בנכס הנמכר. פטור חלקי זה נקרא 'מס מוטב' והוא מבוצע בדרך של חישוב ליניארי. כלומר, מס השבח ישולם על ידי המוכר, באופן יחסי, רק בגין  התקופה שמיום 01.01.2014 ואילך, עד ליום המכירה.

היטל השבחה – מס אותו על המוכר לשלם לרשות המקומית, במסגרת מכירת זכויותיו במקרקעין. זהו מס שמוטל על ההנאה של המוכר מהשבחת הנכס שבבעלותו ועליית שוויו, כתוצאה מתוכניות בניין עיר, שאושרו ע"י הרשות המקומית. בדרך כלל, יישא המוכר בהיטלי השבחה, ככל שחלים על פי תוכנית בניין עיר, שעילתה עד ליום חתימת הסכם המכר ומיום חתימת הסכם המכר ואילך, החבות כאמור, תחול על הרוכשה.

חשוב ומומלץ טרם מכירת דירה, לבחון היתכנות ו/או צפי לחיוב בהיטלי השבחה, על מנת למנוע "הפתעות" עתידיות למוכר, כתוצאה מתשלומים בלתי מתוכננים שיהיה עליו לשלם, עת יבקש אישור עירייה, לצורך העברת זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכש.

חישובי המס, הדיווחים לרשויות המס, התשלומים והזכאות לקבלת פטורים ו/או הטבות, אינם פשוטים כלל ועיקר וקיימת  חשיבות רבה בהיוועצות עם עורך דין, המתמחה במקרקעין, טרם התקשרות בעסקת מכר ו/או רכישה, כדי להבטיח את כספכם מפני סיכונים הכרוכים בעסקה ולבחון מראש את כדאיותה הכלכלית, בכל האספקטים הנדרשים.

תהליך רכישת דירה יד ראשונה מיזם, צריך להיעשות בדיוק כמו תהליך רכישה דירה יד שנייה – בזהירות מרבית ותוך בדיקת פרמטרים חשובים. כך למשל, בררו היטב כמה דירות מתוכננות בפרויקט, האם המדובר בפרויקט המיועד רק למגורים, או גם למסחר, מיהו היזם של הפרויקט ומי הקבלן המבצע. חשוב מאוד לבדוק גם את סביבת הפרויקט, האם קיימים מפגעים או מטרדים, אזור רועש או שקט, היתכנות/צפי להקמת פרויקטים סמוכים שיתכן ועשויים לפגוע בנוף מדירתכם וכו'…

יש לבחון השלב בו מצוי הפרויקט, האם ניתן ליזם היתר בניה ומה כולל מחיר הדירה והמפרט הטכני.

גם במסגרת רכישת דירה יד ראשונה מיזם/קבלן חשוב מאוד, טרם חתימת על הסכם רכישה, לבדוק סוגיות מהותיות, על מנת להימנע מסיכונים לרוכש, הכרוכים ברכישת דירה מקבלן.

בין היתר, חשוב לבדוק את המצב הרישומי של הקרקע נשוא הפרויקט, לבחון את זכויותיו של היזם בקרקע ולוודא כי אלו נקיות מעיקולים ו/או הערות מגבילות. כמו כן, יש לבדוק את המצב התכנוני של הפרויקט, האם ניתן ליזם היתר בנייה להקמת הפרויקט, מאת הועדה המקומית לתכנון ובנייה, האם יש לפרויקט בנק מלווה, אליו יופקדו כספי התמורה והאם תינתנה ערבויות בנקאיות לכספי הרוכש, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, מסירת החזקה בדירה לידיו והתקיימות יתר התנאים בחוק המכר, לביטול הערבויות הבנקאיות. חשוב להבהיר כי מתן ערבות בנקאית לכספי הרוכש מאד מהותית ונחוצה, שכן ברוב המקרים הדירה הנרכשת היא "דירה על הנייר" ומומלץ להבטיח את כספי הרוכש, עד לשלב סיום בניית הדירה, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש והתקיימות התנאים שבחוק לביטול הערבויות.

בנוסף, חשוב לבדוק כי הסכם המכר קובע את מועד המסירה החוזי וצופה פיצוי לרוכש, במקרה של איחורים/עיכובים במסירת החזקה בדירה.

הסכם מכר של דירה יד ראשונה מיזם הוא בדרך כלל ארוך מאוד וכולל בחובו עשרות סעיפים ונספחים. מומלץ לבדוק היטב את הסעיפים המהותיים בהסכם המכר, בין היתר, סעיפים העוסקים בבטוחות לכספי התמורה, סעיפים הנוגעים לרישום הזכויות על שם הרוכש, סעיפים בנוגע לקיומם של ליקויי בנייה בדירה, תוך קביעת מנגנון לפיו תידחה מסירת החזקה בדירה לרוכש, ככל שבמועד המסירה קיימים בדירה ליקויים שמונעים שימוש סביר בה וכו'. חוק המכר מונה את תקופות האחריות בגין ליקויי בנייה למיניהם ומחיל על היזם אחריות כלפי הרוכש, ככל שיתגלו בדירה ליקויי בנייה, לאחר מסירת החזקה בדירה בידי הרוכש.

אם החלטתם לרכוש דירה יד ראשונה או יד שנייה, חשוב מאוד ומומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, משום שרכישת ו/או מכירת נכס הינו הליך מורכב, טעון בדיקות מקדמיות מהותיות, לרבות ניהול משא ומתן מקצועי בנוגע לנוסח ההסכם ולכן, חשוב שעורך דין מטעמכם ילווה את העסקה, מתחילתה ועד סופה וידאג להגן על זכויותיכם באופן המירבי והמקצועי ביותר.

עו"ד שרית לומברוזו לוי, בעלת ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות בליווי רוכשים ו/או מוכרים ובכלל זה תושבי חוץ, במסגרת עסקאות נדל"ן סבוכות ומורכבות ותוכל לסייע לכם וללוותכם באופן מקצועי בדרך לרכישת ו/או מכירת דירה, למין ניצני העסקה, לאורך כל המשא ומתן ועד להשלמתה.